从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令（236号文），两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。无疑，2008年，中国房地产市场很关键的一年。

    一、上海楼市研判

    【2007年住宅市场回顾】

    2007年的房地产市场，在两个“继续”中走过，一个是宏观政策“继续调控”，一个是房价“继续上涨”，这些看似矛盾的现象背后，到底是什么在支撑楼市的火爆呢，下面我们将试图来对这些隐藏在楼市背后的因素进行一一挖掘。

    1、住宅整体供应较上年小幅回落，年中达到供应高点。

    2007年上海住宅的总体新增供应量为1123.93万平方米，较2006年减少了6.4%。供应量主要在二、三季度集中放量，其中，5月、6月、7月及9月份的新增供应量达到了100万平方米以上。

    今年供应量微幅减少，从市场角度来看，虽然管理部门针对捂盘现象的处罚及监察力度加强，但由于近两年来，住宅用地批量的减少，以及拿地成本的不断提高，使得更多的开发商对已开发项目产生惜售心理，因此一些开发商变相采取达到预售标准而不申领预售许可证，拖延开盘时间，以待楼市价格上涨。

    2、住宅成交较上年有所回升，9月后成交走势出现疲软。

    2007年上海住宅的成交量达1774.7万平方米，较2006年增加了32%。综观与供应量相对应，07年度的成交高峰也出现在二、三季度，9月份，随着央行发布的第二套房贷首付不得低于4成，利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍的新规定出台，住宅市场的成交量随即受到较大影响，四季度的成交量明显呈现萎缩态势。

    在经历了两年多宏观调控的洗礼后，需求量今年呈现放量之势，从需求者的角度来分析，主要是大的经济环境的蓬勃发展带来外来人口的不断涌入、80后一代组建新家庭对房屋的需求，动迁居民对房屋的需求以及改善型需求，都是目前市场上短期内需要解决的实际需求，因此一些性价比较高的楼盘再现排队抢购的现象也就不难理解。

    从全年的需求量走势来看，一年的需求量也明显可以看出两个高低阶段：年后需求量呈现稳步增长的态势，一方面,今年上半年，虽然有部分房地产相关调控政策出台，但真正有力度的调控在9月份之后才出现。另一方面，一些性价比较高的楼盘，尤其是个别板块供应量较为稀缺，如闸北大宁板块、浦东花木板块等，区域的稀缺性导致了需求量的增加；此外，股市资金回流现象也带动了房地产市场的有效需求，由于2005年开始政策调控房地产市场，整个住宅市场的涨幅相对有限，因此一些在股市里套现的市民，很有意向把资金投入风险相对较小的楼市。

    9月份可以说是今年楼市的一个分水岭，由于提高第二套贷款住宅的首付款比例，以及持续的加息的不断影响，9月份以后住宅市场的成交逐渐回落，走势较弱。

    3、住宅市场新增供求比持续表现供不应求，仅9月份出现供大于求。

    2007年，上海住宅市场的新增供求比为1：1.58，各月的新增供求比也可以看出，整个住宅市场基本上都处于供不应求的状态中，从市场角度分析，主要是由于2007年的新增供应量较前两年明显较少，除了市场供需结构等因素导致的一些项目达到预售标准而未开始销售以外，政策面对市场后续供应的影响也较为明显，如一部分楼盘受到7090政策影响后，规划、工程等方面的修改，也导致了上市速度的放缓；

    9月份本月住宅市场的新增供应量与成交量的比值为1：1.08，主要是由于当月新增供应量增加，而成交量大幅减少的双重作用所致，该月也是2007年唯一出现的供求基本平衡局面。

    4、2007年全市住宅成交均价每平米突破万元。

    2007年底全市住宅成交均价达到了10789元/平方米，较年初的9061元/平方米上涨了19%，2007年住宅价格爆发性上涨随处可见，除了静安、卢湾、黄浦等内环中心区域的房价大幅攀升外，中环及外环线的房价也随着房地产整体市场回升而快速上涨。与调控前两年不同的是，今年很多楼盘价格上涨后并没有出现滞销现象，有的甚至出现抢购现象，由此可见，购房者“买涨不买跌”的心理特征十分明显。

    今年房价的大幅上涨，一方面是受到需求市场的强力支撑，另一方面，轨道交通6号线及8号线的通车，也带动了周边房价节节高涨。此外，2007年土地市场频频报出的“地王”级地块，也促使了地块所在区域房地产价格不断上涨。

    （二）、影响2008年上海房地产市场的四大外在因素：

    1、政策因素：07宏观政策得到落实执行，在人民币升值、CPI涨幅居高不下以及2007年房价涨幅加快的背景下，08调控政策仍将继续。 2008年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现。楼市将在政策的逐步引导下趋于正规。

    2、股市因素：用传统经济规律来判析，股市的空前火爆足以说明资金行业垄断性集中，势必影响其他类似房地产业等龙头行业阶段性发展，而如今市场表情并非如此，“股市牛、楼市火”的双重利好愈演愈烈，股市在最近回落，而上海楼市9月开始也出现回落，08年的股市与楼市的关系会更密切，因为都是在一个宏观经济背景下，所以明年股市的走向其实也应该是楼市的风向标。

    3、奥运因素：2008年奥运会的召开，给北京乃至全国的经济带来了巨大的影响。与市政建设和城市改造息息相关的房地产业也必然在奥运经济的大潮中发生改变。奥运因素的实质是政治因素，所以在奥运期间中国的整体房价应该不会大跌。

    4、轨道交通因素：伴随着轨道交通4、6、8、9号线的建设和临近通车。由于新的轨道交通线路经过的大多是一些原本交通并不发达的区域，因此沿线的楼市被逐一“点燃”， 浦东、宝山、杨浦、松江无疑是受惠最大的几个区域。轨道交通是2008年带动楼市价格增长的重要因素，毕竟明年有3条半轨道交通通车。

    （三）、展望2008年楼市

    1、延续供应紧缩，需求放量之势。

     2008年住宅市场的供应量主要取决于2006年及2007年住宅用地的供应情况，根据2006-2007年住宅土地的出让情况，住宅市场可能小幅放量，尤其是嘉定区，未来1-2年住宅供应量将会大幅增加，此外，在金融方面，2007年银行存在进一步紧缩房地产开发贷款的趋势，12月3日至5日，中央经济工作会议将实施十年之久的“稳健的货币政策”调整为“从紧的货币政策”。房地产行业受到的资金压力首当其冲，因此2008年住宅的开发资金压力也将可能影响到住宅市场的供应量。

    需求方面，2007年末的观望氛围无疑对市场预期影响很大，但预计随着2008年楼市传统旺季到来，供应量有所放量，尤其是7090楼盘的上市，仍将会受到以首次置业者为主的购房者的追捧。

    2、房价在需求的强劲带动下，稳中有升。

    住宅价格在2007年将要结束时有了些许松动，但是，根据最近两个月的市场情况，国家如果在2008年仍不能从源头上（增加土地供应量、稳定土地价格等）调控房地产的话，那么预计房价仍然会在供不应求的市场规律在站稳脚跟，由于2007年房价上涨过快，因此预计2008年房价不大会重演今年的脱缰之势，而是在第一季度出现一定范围的调整后再小幅增长。

    3、政策调控主要从改善供应结构、打击囤地、税收等三个方面进行。

    2008年楼市结构将进一步明确为中小户型为主，其中90平方米以下住宅项目的土地、价格、分配受政府管控，面对市场主力消费群体，受到国家税收及信贷的鼓励；在税收方面，明年有可能将进一步对大面积高档商品房征税。

    二、金山楼市研判

    （一）、供应市场大幅波动，需求总量持续增长。

    金山房地产市场2007年表现火热，从数据表现来看,金山2007年商品住宅新增供应（不含动迁房）30.08万平方米，平均每月供应2.5万平方米。除了2007年春节期间的2月份出现0供应外，平均每月新增供应量达到2.7万平方米。

    07年商品住宅共成交57.36万平方米，平均每月成交4.78万平方米，去化速度已经超过新增供应速度，虽然四季度成交量出现明显萎缩，但从全年整体的市场状况来看，金山住宅市场进入供不应求的高速发展阶段。

    通过我们对市场观察与分析可以发现，金山市场回暖主要被全国房地产市场的总体回暖所带动，是刚性需要为主的自住型购房。

    （二）、成交均价节节攀升，石化板块功不可没 。

    从价格方面来看，2007年金山房地产价格呈现出一路飙升的态势，在四季度出现明显的回落，1－10月商品住宅价格上涨939元/平方米，涨幅达26.3％。分析其原因，石化板块的商品住宅价格大幅上涨和成交量的龙头作用拉升了金山市场整体均价的上扬。进入年底收关，以及动迁安置房的上市，金山住宅均价没有出现继续冲高的现象，并且回归理性。

    （三）、金山石化板块市场分析

    1．在售楼盘供应此起彼伏，5－6月集中放量近5万方，在沉寂了两个月之后，9－10月再次放量达5万多方。2007年金山石化板块商品住宅市场竞争异常激烈，在售楼盘纷纷加快开发步伐，推出后续房源抢占石化板块的需求市场。

    2．均价突破4500元大关，销售脚步逐步放缓。随着各个楼盘上半年出现集中性热销现象，依托需求量的释放，各个楼盘均出现了不同的程度的提价现象，价格出现了明显涨幅。各个楼盘新推房源均比已推房源价格上涨了400－1000元/平方米不等。但是市场是理性的，集中在9－10月份放量的房源在市场中并没有受到热力追捧，这也受央行在9月底发步的第2套住房贷款首付不得低于40%的通知的影响，供销态势将会有较大的变化

    3．石化板块商品住宅市场销售火爆，大多数楼盘月均销售套数在30套以上。随着各个楼盘出现的集中性热销现象，依托需求量的释放，商品住宅价格出现了明显涨幅。各个楼盘新推房源均比已推房源价格上涨了400－1000元/平方米不等。

    与此同时，金山高端住宅市场也出现了新一轮热销状况，其中以金山豪庭最为抢眼，月均销售套数达到52套，10月12日新开盘推出168套住宅，单月售出94套，金山豪庭的热销带动了金山石化板块高端物业市场，水韵?紫城、龙泽园、红树林等大户型高品质的项目同样出现热销现象。

    2008年金山房地产走势预测：

    大盘引领金山房地产发展，大盘效应对金山供需结构影响巨大

    对于金山市场来说人口导入是市场成熟的关键因素之一，随着金山城际列车建成和通车，未来金市场将由目前的封闭状态变为开放,市区购房者比例将大大提高。

    奉贤、南汇房价水平分别在每平方米5183元和5408元左右，而金山房价在4000元/平方米，由于区位和客户的特殊性，未来金山房价的上涨还存在一定的空间。

    上海各区县政府所在地的房价水平均在6000元/平方米以上，石化作为金山区政府所在地目前均价仅为4500元/平方米，相对于金山其他区域，石化房价上涨空间会更大一些。

    金山石化新城区目前土地拍卖成交价格已达到150万/亩，据此推算2009、2010年建成后销售底价应在5000元/平方米左右。

    预计08年随着宏观调控政策的出台和实施，金山楼市将不可避免地受到影响，对市场前景的判断不可盲目乐观。

    反观金山商品住宅2007年表现，大部分楼盘均出现了热销的现象，而整个市场也走出了一波平稳的行情，市场成交既未出现7、8月的淡季，也未出现传统意义上的“金九银十”，四季度因受到政策调整，价格上涨等诸多客观因素的影响，成交量大幅下滑，远不及第三季度的平均水平。

    但是从我们的角度来说，10月份的销售情况并不能完全反应市场的真实情况，随着政策的调整，与购房者处于一个继续观望的态势，对于金山各个板块住宅市场的考验才刚刚开始。

    我们要立足新的起点，站在新的高度上，用长远的眼光看待自己楼盘与市场之间的关系。在提高楼盘自身品质和服务的同时，结合合理和准确的定价策略，才能在目前发展前景并不明晰的市场中抢得先机。

    赞成红树林 胡文刚