非典时期开盘的楼盘情况分析
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四月份下旬开始，各大楼盘售楼部出现一个统一的现象，各销售中心门口几乎都门可罗雀，与往日的车水马龙判若两样；而从上季度销售量已经占到市场40%份额的二手房市场来看，也是人流锐减，这类公司最直接的反应就是削减报纸广告的数量，取消晚上加班的制度，最大限度降低人员损失。种种现象，让很多人认为"非典"对楼市将起到严重打击，特别是对杭州这类房价已经处于高位的城市。
那么，到底杭州的楼市火爆的销售态势有没有因为"非典"的影响而受到遏制呢？
一、开盘的楼盘的现状
以4月20日为界限，考虑非典的影响，由于楼盘销售是一个长期的过程，因此，把杭城三月份以来开盘的楼盘列入研究的范围。取做参考点的楼盘有：
天阳·棕榈湾、紫金庭院、下沙·文汇苑、绿城·春江花月、铭雅苑、华立·星洲商铺、星海·云庭、华立·碧水铭苑、临江花园。
经过对这些楼盘的销售情况和销售速度进行研究分析后，可以发现具有以下特征：
1、杭州老城市中心开盘楼盘数量减少，城市远郊型楼盘在近期集中上市。
在这期间开盘的楼盘覆盖的面比较广，主要是城市远郊型的楼盘在近期集中上市，市区的楼盘开盘的比较少，基本都靠近城市的边缘，为春江花月、紫金庭院。
2、城市远郊型楼盘开盘后的销售速度有达到甚至赶超市中心楼盘的趋势。
在近期开盘的楼盘中，远郊型楼盘由于低总价的优势，和具有投资潜力的特点，被很多购房者所追捧。销售情况属于正常的节奏，没有受"非典"的影响。
3、期间开盘的楼盘的销售速度并不比"非典"以前的阶段慢。
从成交比例分析，虽然杭州以前都有开盘一周内销售率达到100%的例子，但为数不多。天阳·棕榈湾由于酝酿时间长，价格单价低，因此，消化积累的客户达到了100%的销售率。
楼盘正常的销售比例是开盘后达到30%，强销期达到60-80%的比例，目前开盘的楼盘中，开盘期的销售比例都已经达到了60%左右，甚至更高。因此，可以说目前楼市中楼盘的销售速度没有因为外在的因素影响而减慢。
就目前而言，非典对楼市的影响还停留在表面，并未真正伤筋动骨，关键是还未影响需求。
二、形成这样现状的影响因素分析
1、对整个经济有一定程度影响，但范围和深度还不广
"非典"对整个中国经济已经造成了一定程度的影响，特别是对服务业、餐饮业、对外贸易业的打击尤为重大。但是，据浙江省统计局的统计发现，杭州市4月份经济增长速度比去年同期高4个百分点，可以说至少对杭州市而言，经济受非典的影响并不明显。
2、对楼市的影响还只停留在表面，没有影响需求
近期开盘的楼盘当中，有绝大部分楼盘已经是在去年就开始亮相，前期已经积累很大量的客户，开盘只是正式签合同，因此，仅仅是消化原先积累的客户，没有实质性的销售过程。
从签约的情况看，销售率令人刮目，可以看出，杭州楼市是有大量的有效需求来支撑的，而"非典"对目前购房者的影响，仅仅停留在不去人口密度大的公共场所的初级阶段。"非典"对经济的影响对普通的人而言，还仅仅是报纸上公布的一些数字，对其收入的影响还没有真正体现出来，或者说影响的范围和深度较浅，因而，还没有到影响购房者购置住宅的愿望。
杭州楼市最关键的支撑因素是有购房愿望和实力的有效需求，目前，这部分的力量动摇程度有限，因此，"非典"对杭州楼市的影响还处于低层次阶段。
从某种程度上讲，"非典"对房地产的影响还没有凸现出来。
3、对有效需求的影响
从目前购房需求的构成数量及结构分析，受非典影响并不大。目前，杭州购房者主要是两类人，一类是年青人，以大学毕业留杭工作最为典型，他们是中低价房最坚定的拥护者；一类是事业有成的成功人士，以改善居住条件，彰显身份为主要目标。
就目前而言，受非典影响主要是餐饮业、服务业和外贸行业，从这三个行业的人员构成看，除了外贸业外，其他都是劳动密集型企业，受人员素质和收入的影响，本来就无法构成购房群体的主力，因此对楼市的影响不大。
在这三个行业中，对杭州楼市影响最大的是外贸业，由于收入高，一直是杭州中心房价的有力支撑者，但从整个杭州购房者比例而言，所占不超过1%，对楼市不造成影响。
因此，从有效需求分析，非典只影响了杭州的冰山一角。
4、受非典影响，金融对楼市的限制性政策将延迟出台
从金融政策的角度分析，非典对房地产有利好的一面。
房地产从全国的范围内看，非典对经济将造成一定的损失，国家在下半年的首要任务是拉动内需，以保证国民经济8%的增长率；房地产业是拉动内需最为有力的措施，因此，在这个大前提的影响下，国家对房地产业的限制性政策出台的可能性将减小。特别是，从去年年底开始，中国人民银行就在酝酿的限制房地产业开发性贷款的政策将受到非典一定的影响。同时，对控制房地产业发展的相关政策也不会在短期内出台。
政策上的倾斜对房地产业而言，是最大的利好。因为，毕竟房地产还是一个对政策的依赖性很强的行业。
5、投资行为将受到遏制。
记得去年年底的时候，有的媒介这样评价杭州的楼市，在受影响的群体中，存在投资行为的购房者，但从杭州去年的楼盘统计量分析，这部分人所占比例不超过10%，对楼市不会造成毁灭性的打击。
三、非典对楼盘的影响程度和范围：
1、对商品房供应的影响（时间、速度、供应量）
近期对杭州的楼市而言，一些楼盘的开盘计划在一定程度上将有所调整，这类楼盘由于在前段时间已经有了适当的客户积累，考虑的主要是开盘时，造成人员的大量聚集。
对一些在今年年初刚刚动工的楼盘而言，前期的客户积累会比较慢一些。
今年5-6月份，按照惯例是杭州楼盘集中上市的时间，但由于非典的原因，集中上市的时间将后延，但最晚不会超过今年年底，因此，预计10-11月份将是购房者购房选择余地最多的时间。
2、高价房将首当其冲，成为受影响最大的群体
由于购买群体构成因素不同，高价房往往存在比较高的投资、保值的性质，购房者对这类住宅购买的迫切性不高，在经济发展速度衰减的时候，这类住宅的购买欲望和购买速度都会有不同程度的缩水。
目前，杭州楼市只要是市区内的楼盘，基本上都可以达到高价房的标准。中心城区和钱塘江北岸的楼盘的销售均价都超过7500元/平方米，原来概念中的城郊结合部的楼盘的销售均价也已经突破5500元/平方米的水平线。同时，前段时间开发的楼盘还存在一个高总价的特点，因此，这类住宅市场竞争将日趋激烈。在目前刚刚开工建设或正在做方案的楼盘个案都已经以做小面积或相对经济的户型来控制住宅的总价。
3、中、低价房仍将是受市场追捧的个案；
从需求的结构看，无论社会经济如何发达，高价房的购买群体总是金字塔尖的一小部分，中、低价房仍将是主流房产。这部分购买力量的迫切性远远高于高价房的购买群体，因此，在非典的影响还没有真正明确以前，中、低价房由于其低风险的特性，使得不论是开发商还是购房投资者，对中、低价房都会追捧。
小面积、低总价将成为开发商规避风险的首要原则。
4、别墅、排屋类用地由于两大因素的共同作用，将成为后继楼市的重中之重，具有稀缺性的特点。
今年年初出台的各省市停止别墅、排屋类用地的审批工作后，对杭州原本不温不火的别墅市场是一个大的冲击，由于后续供应量的缩水，使得已有的别墅凸现出其稀缺性的特征。
非典时期，由于香港淘大花园的集体感染事件，使一些有资金实力购买市区内高价房的购房者，改变了购房的意向，把购房的目标投向了近郊的别墅、排屋类楼盘。
以绿城·七里香溪和金都·富春山居为例，这两个楼盘开盘的时间都比较长，销售的情况一直不如人意。但是，从4月份开始，这两个楼盘的销售都有了突破性的进展，据绿城的销售部人员介绍，这几天，七里香溪都以每天4-6套的成交速度在成交。
5、将加速远郊型楼盘的开发和市场接受度
杭州城市外扩已经是必然了，从目前逐渐明朗的形式看，预计今后将形成两大居住方向，一是三墩方向，一是萧山区的滨江地区。
非典对楼市的另一个影响是购房者消费观念的变化，购房者对远郊空气质量好的地区的接受程度将大大提高；其次，对高层的建筑形式的接受程度将再次下降。远郊房产正好具备了健康型房产的基础条件，近期别墅类热卖就是最好的证明。
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