在一个竞争激烈、消费心理成熟的市场里，高品质、价格合理的产品就容易得到消费者的认同，生产此类产品的企业就会获得更多的市场机会，在房地产市场也是如此，房产的价格是受很多客观因素决定的，在大多数的时间内是相对比较稳定的，如何在当时的销售价格基础上，尽可能地提高房产品的品质，从而获得更多市场机会，是每一个房地产开发公司都在探索的问题。

     产品好坏的评判是一个评价过程，这个过程的主体是消费者，客体是产品及其生产者，生产者既是这个过程中的客体又是产品的主体——制造者，这个评价过程的结果往往直接由生产者的行为来决定。如果生产者在这个过程中的行为是合理的，那么就会得到正面的结果，反之亦反。

    一． 房产品品质构成

    1. 功能：

     商品首先要能满足购买者的使用需求，这是产品能变成商品的基本条件，房产品作为最昂贵的商品之一，这方面的要求也更加严格。在同样的价格下，如果某个公司的房产产品具有更多的附加功能，各种功能之间的关系更合理，那就会具有更多的竞争优势。比如一个住宅小区，那些配套设施齐全，布局合理的楼盘总是更受消费者的喜爱。再比如，同样大小的两套120m2住宅，都是三室两厅，但是其中一套房间面积分配更合理，除了主要房间以外还有各种储藏空间如衣橱、鞋柜等等，卫生间也能保证自然通风采光，这样的房型肯定会比缺少这些功能的更受欢迎。在同样的条件下，可以有更多的功能，或者说，让消费者花同样的钱可以获得更多、更合理的产品功能，是营造高品质楼盘所必须达到的目标。这一点在其它消费品上已经得到了很多的证明，像家电、汽车等等，功能越来越齐全，越来越完善，房产企业应该有意识地向这些企业学习，他们有很多的思想和方法是值得我们借鉴的。

    2. 质量：

     建筑的质量是房产品品质的重要构成因素，任何一个重视公司品牌营造的企业都会把产品的质量视为企业的生命线，因为产品的质量代表着企业对生产的态度、对消费者的承诺，它代表一种责任和态度。愿意在产品质量上付出努力的企业才会得到市场对他的丰厚回报。要提高房产产品的品质，过硬的产品质量是最基本的要求。虽然仅仅有好的产品质量还不足以创造出一流的品牌，但是离开质量因素，则一切无从谈起。

    3. 文化：

     随着社会的发展，人们生活水平的提高，基本的物质生活保障已经不能满足人们对生活质量的追求了，人们对精神生活方面的要求正在日渐提高。房子不再仅仅是为了遮风避雨，小区的环境、建筑风格与个性等等都成为购房时要考虑的因素。成功的楼盘往往开始于一个好的设计方案，设计的因素正在起着越来越重要的作用。如果我们认真地去考察一下其它消费市场，比如：服装、汽车、家电、家具等等，就会发现，设计已经渗透到我们生活的每一个环节，任何好的产品都是设计出来的。如果一家公司的产品设计始终都能保持在一个较高的水准，那么市场就会认为这家公司是一个有品味的，生产高品质产品的公司。企业文化、品牌内涵等等越来越受到理想远大的企业的重视，他们在生产和销售产品的同时，也明确无误地传达着他们的文化观念以及对生活的理解，当然这样的观念与理解必须是成熟的、高水准的。

    二． 影响房产品品质的客观因素

     房地产业是国家的支柱产业之一，国家的经济形势、经济发达程度、国家宏观经济政策、人民生活水平状况、市场供求关系等等客观条件都对房地产业有着举足轻重的影响，但在本文中主要探讨的是在目前情况下，如何提高房产品品质的问题，所以对影响房产品质的客观因素不作过多讨论。

    三． 影响房产品品质的主观因素

    1． 决策层因素：

     这里的决策层是指对房地产开发行为起决策作用的最高管理人或最高管理组织。正因为它起着决策的作用，所以对开发的结果也就起着决定性的作用，而且这个影响一直贯穿整个开发行为的始终。所以，决策层的专业素养、主观意愿、分析判断等直接影响楼盘的最后效果。

     正因为如此，所以如果要想获得更高品质的房产产品，首先要有高素质的管理决策人员。虽然参与开发的有设计单位、施工单位、材料与设备供应商、监理等等诸多部门，但是所有这些部门都是在开发单位的领导下进行工作的，而且在目前完全市场化运作的模式下，这些部门都属于“乙方”，出于业务与经济上的考虑，他们轻易不敢得罪“甲方”――开发商，尽管在很多方面他们都要比甲方更加专业，即使发现甲方的决定不正确，为了不损害他们自身利益，大多数情况下，是不会冒让甲方感到难堪的险而指出其错误的。这就要求开发公司管理层对自身要有非常清醒的认识，任何重要的决定都应该三思而后行。

    2. 规划设计因素：

     规划设计在项目开发中的重要性是勿庸置疑的，这一点在目前的房地产开发中已经得到普遍的认同。从项目的策划到竣工，设计都在扮演着一个非常重要的角色，很多项目的成败其实在图纸上就已经被决定了，好的规划设计不仅可以带来巨大的经济效益，还有难以估计的社会效益。但是，真正让设计发挥出其应该发挥的作用，并不是一件很简单的事情。因为要达到这个目标，需要我们做好两件事—选择设计单位与选择设计方案。

     在目前的设计市场上，有众多的设计单位在激烈竞争，有些是以前的所谓“大院”，但是现在管理不善，在吃老本；有些实力强劲，但是成立不久，知名度欠缺；有些挂靠某些国内国外大牌公司，其实是草台班子；等等良莠不齐，鱼龙混杂，要从这些单位中选出一个有实力、有创意、负责任的公司来，并不是一件容易的事情。仅仅靠设计招投标还是不够的，还需要多方面的考察与沟通。因为一个实力不够的设计单位有可能会做出一个好的方案，但是这只是设计的开始，后面还有大量的技术工作需要完成，没有真正的技术实力是很难胜任的。而且，还不排除这个设计方案是他们请人代笔的可能。好的设计单位不仅可以做出一个好的方案，他们丰富的经验往往也会使我们在很多方面获益良多。

     在大多数情况下，一个项目可以有很多的规划设计可能性，而且这些方案往往各有优缺点，对方案的选择经常是一件很困难的事情。而且这个工作又非常重要，因为选择的对错直接关系到开发工作的成效甚至成败。所谓选择实际就是取舍，这个工作要求我们始终要保持清醒与客观现实的态度，哪些目标是无论如何必须达到的，哪些又是为了最重要的目标，在不得已的情况下可以放弃的；在众多的矛盾中寻找到一个最佳的平衡点，是要求我们和设计单位共同协作，一起去寻找的。

    3. 品牌经营与企业目标：

     产品品质的提升，在很大程度上是与一个企业的发展目标以及这个企业对自身品牌的重视紧密联系的。企业的发展目标对每一个项目的完成都有着重要的指导意义，有明确发展目标的企业，往往有一个清晰的发展计划，在不同的发展阶段，有不同的任务要求，目标远大的公司对企业的品牌视如生命，对品牌的经营也有着非常清晰的思路和计划。

     像深圳的万科、杭州的绿城这些房产公司，他们首先是对自身品牌的营造有着非常明确的目标，在这个目标的指导下，所有的经营行为都有条不紊地进行着。别的行业也是如此，像奔驰、SONY等等国际知名品牌更是把企业的品牌视为企业的文化传统，每一个产品都充分体现着这样的企业文化。虽然看起来这些都是很宏观的理论，但是没有这样的品牌文化，会使日常的经营活动失去评判的标准；对高品质产品的追求是需要付出艰辛努力的，远大的企业理想与目标可以给予整个公司以激励与动力。

     对于房地产公司来说，影响房产品品质的因素是很多的，但是在目前情况下，主观方面的因素更加重要。在各个开发过程中，房产公司实际上是在扮演一个管理者的角色，他把方方面面的力量调动起来，形成合力，最后达致自己的最终目标。所以，要提高产品的品质，最终还是会归结为提高我们自身的管理水平、提高我们自身的专业素养、明确我们的奋斗目标、明确我们的企业发展计划。当我们可以很好地做到这些，其它环节的问题往往可以迎刃而解。